2025年房企债务到期将达5257亿元，化债策略聚焦生存与发展

# 房企债务重组新战略：应对气候变化与市场压力 ## 2024年房企偿债战略的调整 根据记者吴抒颖的报道，近年来由于市场环境的急剧变化，许多房地产企业（房企）面临着严峻的债务危机。2024年，许多房企开始纷纷调整偿债战略，以应对即将到来的偿债高峰期。随着融资渠道的关闭与销售规模的急剧下降，房地产企业的融资能力已经到达临界点，其自我造血的能力也大幅下降。 ## 房企债务削减势头明显 为了实现债务的削减，诸多房企开始采取不同的重组策略。例如，融创推出的境内债务重组计划中，债务削减比例超过50%。旭辉则规划将68.6亿的境外存量债务削减至少33亿。更有龙光拟削减超过70%的境外债务。这些举动表明，房企正在逐渐摆脱传统对债权人的依赖，更多关注自身的偿债能力与条件。 有消息指出，金科股份也积极推动破产重组，已与20余家金融投资人达成协议，累计募资18.72亿元，成功满足重组要求。这一系列事件反映出，房企在当前市场环境下，迫切需要解决债务问题，保障公司生存。 ## 保接楼：房企的首要任务 从当前实际情况看，脱险房企的首要任务是保接楼，确保楼盘能够交付。这一目标前提下，其他债务处理事项将被放在次要位置。预计到2025年，房企将再次面临偿债高峰期，如果市场基本面没有改善，房企的削债力度预计还会加大。 ## 详细的债务削减方案 大多数房企的债务重组方案都包括大幅削减现金偿付的比例。例如，融创为155亿元的境内债务提供了四种选择：折价回购、债转股、以资产抵债和留债展期。具体而言，融创打算以不超过8亿元的现金，按面值15%的折价回购50亿元债务；或者债权人可选择将境内债券转为融创的境外股票收益权，预计能削减20-30亿元债务。 此外，融创计划通过设立信托，以某些地产及应收账款作为底层资产，将100元本金额的债券变更为35元的信托份额，预计可减少20-30亿元债务，而留债展期的方案则意味着债券成本降低至1%，最长展期可达9.5年。 尽管这些减债方案并不理想，但融创依然获得了相当多债权人的支持，目前已有10只境内债中的8只完成了展期。 ## 市场环境与债务重组 当前的市场环境尚未回暖，房企的经营状况依然堪忧。债权人往往对房企提出的重组方案表示担忧，特别是境内债务。许多债权人在考虑是否接受重组时，关注的不再是重组方案的美好，而是企业的实际偿债能力。 例如，旭辉控股在近期向境外债务和解委员会提出的新方案，致力于从约87.36%债权人那里正式签署重组支持合同，计划削减境外债务约33亿到40亿。 龙光也紧随其后，推出的境外债务重组计划展示了四种选择，计划削减债务超过70%，尽管其方案并没有引起债权人的热烈响应，但在当下的市场环境下，这已是相对合理的选择。 ## 企业存活与债务重组的辩证关系 房企发起债务重组的根本目的在于寻求生存的机会。若无法恢复正常经营，即便是提出高比例的偿还计划也无济于事。有数据显示，2024年房企到期的债券总额达到4828亿元，而新发债券仅为2158亿元，这意味着许多房企将无法通过“借新还旧”来化解到期债务。 在此形势下，房企普遍采取“以时间换空间”的策略进行债务重组，期待未来市场回温，再通过资产出售等方式偿还债务。 ## 2025年：面临更大压力 展望2025年，房企将面临更高的债务压力。根据克而瑞的数据，2025年的债务到期总额预计达到5257亿元，第三季度的偿债高峰期将达到1574亿元。在市场销售疲软、资产贬值的双重压力下，房企的运营及债务偿还的压力将持续增加。 多家房企在债务重组声明中也表示，房地产行业在2024年面临销售低迷和资产贬值的双重挑战，公司的运营和债务偿还压力正在加剧，因此重组计划旨在降低债务负担，恢复成本结构，促进内部损耗的正常运行，以释放资产的潜在价值。 ## 投资者的态度：更加谨慎 可以看出，2025年，债权人对于房企的破产事宜已经变得更加冷静，他们更关注的是那些尚未推出重组方案的中大型房企，比如碧桂园、好兆业等。近期的研究报告指出，过去房企的境内债务重组方式相对简单，通常以局部或全部Public市场债券的展期为主。这一策略的实施，目的在于“以时间换空间”，待市场回暖后再通过房地产的销售回款来偿还被展期的债务。 ## 结论 在当前环境下，房企债务重组成为了市场上的一大热点话题，如何在不确定的市场中生存下来，是房地产企业必须面对的挑战。同时，市场的低迷状态以及高企的债务压力，也让这些房企的未来充满了未知数。能否成功重组，将是决定这些企业生死存亡的关键所在。