取消公摊比例对房地产市场的深远影响分析，取消公摊?

# 与消公摊面积：房地产新变革及其影响 近年来，“与消公摊面积”这一政策成为了房地产领域的热议话题。多个城市如河北弛家口、湖南衡阳、广东肇庆等地纷纷宣布自本年起实施这一政策，按套内面积计价商品房。重庆早在2023年便已开始此项措施。尽管广州、杭州、长沙和厦门等城市尚未发布明确的通知，但也在不断优化阳台等空间的计量规则，以提高实际得房率。 ## 套内建筑面积的定义 套内建筑面积是由套内使用面积、套内墙面面积和套内阳台建筑面积三部分构成的。根据湖南衡阳市的公告，房地产企业在售卖前需公示各类公用部分的名称、用途、位置、面积及相应的摊派系数。这种透明度将有助于购房者在购房时更清晰地了解实际情况。 ## 现行政策与法律框架 依据2001年实施的《商品房销售管理办法》第十八条，商品房的销售可以按套（单位）计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价。从法律的角度来看，套内面积属于独立产权，而公用部分则属于共同产权。这种体系虽然在一定程度上保障了购房者的权益，但在实际操作中，公摊面积的计量常常缺乏透明度，导致消费者权益的损害。 ## 公摊面积的合理性与缺陷 对于公摊系数的合理范围，国家并没有具体限制，目前只规定了上限和标准。浙江工业大学的相关专家指出，对于公摊面积的核算需要科学的方法，包括图纸测算和主管部门的审核。然而，由于许多地区尚未建立完善的“多测合一”系统，缺乏第三方监督，公摊面积的透明度仍然不足。 在房地产市场中，普遍存在的现象是楼层越高，公摊面积越大。这部分由于开发商利用公摊的模糊性，在很大程度上将成本转嫁给购房者。近年来房价的持续上涨使得公摊系数不断增加，部分楼盘的公摊系数甚至超过30%。例如，山东某楼盘曾出现超过52%的公摊系数，而南京某商宿公寓的得房率则低至42%。 ## 消费者的知情权与市场透明度 “与消公摊”政策旨在增强消费者的知情权，让购房者清楚地了解他们所购房产的实际得房率。通过按照套内面积计价，购房者可以直观地评估房产的价值。这不仅有助于提升消费者的购房体验，也在一定程度上促进了市场的透明度。 ## 政策实施后的市场反应 在多地政府的推动下，尤其是河北弛家口市的官方工作人员表示，“与消公摊”的核心目标是鼓励开发商按套内建筑面积计价销售。虽然这种计价方式并不会完全消除公摊成本，但通过这种方式，购房者在价格上会有更明确的认识。肇庆市的相关负责人也表示，套内计价虽不会大幅影响总价格，但将会影响市场的口碑和成交。 有许多人将这一政策比喻为“晨三暮四”，即表面上的变化并未实质性地改变购房者面临的问题。但实际上，按照套内建筑面积计价有助于解决公摊过大和测量不透明等问题，进而倒逼开发商优化产品设计，提高住宅质量。 ## 政府与开发商的双赢策略 “与消公摊面积”的施行，对新购房者来说是个利好消息。首先，按照套内面积计价的方式，能够有效降低房产的持有和交易成本，税费、交易费、物业费等费用可能平均减少30%左右。其次，房产证面积的减少导致每平方米的实际单价上升，这会迫使开发商为了保持竞争力而降低总体售价，从而让购房者受益。 政府方面，尽管未来不再能收取公摊相关税费，但随着每平方米建筑面积价值的提高，政府的土地出让收入和新住房交易量都有可能提升，这将有助于缓解政府的财政压力。在房地产市场复苏的背景下，各级政府普遍加强对房地产市场的调控，以确保市场回暖，保障民生需求。 ## 第四代住房设计的兴起 随着与消公摊政策的推进，第四代住房概念逐渐受到重视。第四代住房强调“空中花园”与“垂直绿化”，旨在提升居住的舒适度和美观性。广州南沙区最近推出的楼盘便是一个典型例子，空中花园的比例突破了40%。这一设计标准来自2021年实施的《城市丛林花园住宅设计规范》，虽然在国内尚未形成官方定义，但行业认可度逐渐提高。 ### 第四代住房设计的优缺点 第四代住宅的优势在于通过赠送空中花园和增加阳台占比，来提升得房率。以往，新建住宅的公摊率普遍保持在20%至30%之间，而新型住宅通过结构设计能够有效减小公摊，提高实际使用面积。尽管如此，这种设计依然面临许多挑战。 首先，户型设计的合理性不可忽视。例如，有些户型为了打造阳台空间，将绿化设置在阴面，导致这些平台几乎得不到日照，不符合设计初衷。其次，大挑台的设计虽然实现了“每户有花园”的理念，却对采光和通风产生负面影响，可能出现空间的拥挤。 对于业主来说，接管和维护这些绿色空间也面临诸多问题。如果后期管理和维护不足，可能出现绿化管理缺失等现象，影响居住体验。 ## 结论 “与消公摊面积”的政策是市场回暖的积极信号，将有效推动房地产市场的发展与改革。通过提高住宅的透明度，维护消费者的知情权，同时让购房者能够享受到更优质的住房体验。这一政策的实施，无疑是房地产行业向着更高质量、更高透明度方向迈出的一步，虽然仍面临挑战，但相信通过各方的共同努力，房地产市场将朝着更加健康的方向发展。